インスペクション告知義務で住宅の評価が変わる

どうも。shimaneです。 

 宅建業法が４月に改正されます。 この改正により大きく住民の生活に変化が起きると予測しているSHIMANE。

 改正の内容は、インスペクション告知義務が課されることです。

 インスペクションとは、第三者による住宅診断のことです。 これって、一見買主のための制度のような感じがしますよね。 でも、この改正は買主保護のためだけを考えた制度ではないんですよね。 

そもそも、法は妥協の産物です。それ故に、買主一方当事者の利益だけを考慮した法律はなかなか作れないんですよね。 立法府が、様々な利益当事者の主張を代弁して、議論して出来上がるのが法律です。 だから、恐らく今回の改正も、買主及び売主の利益を比較考量して出来上がったのだと思います。 その結果、どうなったのか。 まず売主が仲介会社と専任媒介契約を結ぶ時に売主は仲介会社にインスペクションの告知義務が発生します。 

ですが、売主としては、下手に住宅の欠陥なんか指摘されたくないです。 だから、情報に虚偽が加わる可能性もあります。 仮に、売主が正確な情報を流したとしても、買主がインスペクションを知るのは重要説明の時なんです。 

つまり、買主としては事前に対策を打てないんです。 しかも、契約後に問題が発覚した場合でも事後解約はできないんですよね。アメリカだったら、契約後１〜２週間に問題が見つかれば解約できるようになってます。 やっぱり制度設計として売主重視なんですよね。つまり立法府が売主の意見を重視したんです。 だからこそ、買主さんは信頼のできる不動産会社と契約して自分の身を守る必要が変わらずあると思います。

 そして、このインスペクションが普及されれば、住宅に対する評価は変わります。 具体的に言えば築年数による評価は無くなります。現行制度では、戸建て築２０年の場合、一律で建物の価値が下がります。 

 しかし、今回のように住宅診断が導入されれば、どれだけ状態がいいのか、すなわち実質的な建物の寿命で判断していくことになるでしょう。どんなメンテナンスをしたのか、どんな施工工事をしたのか、どこに手を加えたのかが重要になることでしょう。 

 その結果、意外と住宅価値の評価が高く予想より相続税が多くなってしまった、逆に全然建物価値がなく生前にした相続対策が無意味だったなんてことも出てくるでしょう。

 そんな事を未然に防止するために、単なる不動産会社ではなく多角的な視点から、お客様ごとに個別の提案をしてくれる不動産会社としっかり付き合っていくべきです。