不動産とお金の話 | shimaneの不動産雑感

固定資産税について

shimane — Fri, 19 Jan 2018 10:36:58 +0000

これから不動産を取得しようと思っている方の中には、「固定資産税がいくらかかるのか不安。だから賃貸でいいや」と思っている方も非常に多いと思います。

不動産投資を検討している方にとっては損益分岐点を知る上で重要ですよね。

固定資産税は、１月１日に課される地方税です。不動産を取得した翌年から課税になります。納付方法は一括払いもしくは4回に分ける分納の方法があります。

恐らく多くの方が一番気にするのは、固定資産税の算出方法です。

簡単に式で表すと、固定資産評価額（３年ごとに見直し）×標準税率1.4%(市区町村によって異なることもあります)＝固定資産税になります。

皆さんここまでは分かるんです、知ってるのです。ですが、ここからが混乱します。この固定資産評価額とはなんぞや。どこの誰が決めているのですか。と皆さん言います。

固定資産税評価額は土地・建物によって算出方法が異なります。

まず土地の固定資産評価額は、各自治体が決定・公示する『固定資産税路線価』を使って算出します。この固定資産税路線価を土地の形状や位置などを考慮して補正します。そしてこの補正した数字に面責を乗じた数字が固定資産税評価額になります。

次に家屋の固定資産税評価額は再建築評点数を使って算出します。再建築評価点数は標準表点数に経年減点補正率で補正されます。

とまぁ、自分で説明していてわかりづらいなと思うので、大雑把に言えば土地家屋の時価７０％が固定資産税評価額と思っていてください。笑

新築戸建は減額の対象になるなど、減額措置もあるので不動産会社に確認してみると良いのではないでしょうか。まぁ、答えられる不動産屋は少なそうですが。

自己資金が少なくても融資を受ける方法①

shimane — Sun, 07 Jan 2018 04:30:07 +0000

昨日は数名で集まり不動産の話で盛り上がりました。

会話ではもちろんのこと、先輩からブログの意見まで頂けたりしたので、徐々に皆さんが知りたがっている情報、若しくは不動産の購入や不動産投資になかなか踏み出せない理由がわかるようになって来ました。

それはやはり、不動産とお金の問題で難しく感じる部分がどうしても多いということ。逆に言えば、しっかりそこをケアしてあげることが大切なんだと感じられた１日でした。幸いにも、私も行政書士資格を有していますし、メンバーにも不動産鑑定士、弁護士（税理士業務もできる）がいますので、この資格を活かして不動産とお金にまつわる問題もケアしてあげたいなと思っています。

CASE

年収500万のサラリーマンが不動産投資に興味を持ちました。近年サラリーマン大家という言葉が出始め、たまたま本屋で同じタイトルの本を手に取ったのがきっかけのようです。

しかし、年収が500万で自己資金が少なかったことが原因で不動産屋に門前払いされたと相談しに来ました。

検討

不動産購入時には、原則として頭金30%、諸費用7%の合計7%が必要になります（ざっとの計算です）。

となると、仮に5000万円の物件を購入するためには、頭金1500万円＋350万円＝1850万円が必要になります。あれ。これでは、サラリーマン大家になるなんてめちゃくちゃ元手が必要で結局お金持ちしかできないじゃん！！！

まぁ現実はこんなもんです。簡単に大家になって不労所得を得るようになんて・・・

いや、なれるのです！

私だったら、こう提案します。『これは積算評価で融資を判断していますね。私の知り合いの銀行なら収益還元法で融資判断をしてくれるはずです。もしかしたら頭金0円でも購入できるかもしれません。もし宜しければ私に担当させてください』。

収益還元法！？

続きはまた明日

自己資金が少なくても融資を受ける方法②

shimane — Thu, 04 Jan 2018 11:09:19 +0000

自己資金が少額である場合にでも融資を受けてもらえるようにするには、不動産会社側が銀行の融資判断の方法を理解していなければ適切なアドバイスをお客様にすることは不可能です。

今日はそのうちの一つである収益還元法についてご説明いたします。名前が難しい雰囲気出ていますが、そんな難しい事ではありません。加えて、不動産購入を検討されている方には深く関わりますから知っていて損はないです。

銀行が不動産購入時の融資判断する際のツールとして、積算評価法と収益還元法の２種類があります。

積算評価法は路線価と延べ床面積で物件の価値を算出します。この積算評価法で融資を判断されると自己資金３０％、諸費用７％が頭金として必要になる為、不動産投資はお金持ちしかできないと勘違いされてしまうのです。

他方、収益還元法では、物件の価値にプラスして物件の収益力をも担保価値に認めてくれます。つまり、物件の価格＋将来の収益力を担保価値として見てくれることから、自己資金を銀行があまり要求しなくなります。

その結果、収益還元法による担保価値が高ければ自己資金が0円で投資が可能になることもあります。

収益還元法は、将来の収益を担保価値として還元して融資をしてくれるということですね。

ですが、この収益還元法で評価してくれる銀行を探すのは一般の方には非常に煩雑だと思いますので、その際は不動産会社にご相談してください。その上で、収益還元法で融資判断してくれる銀行を紹介してもらい、物件の価値を協議してもらってください。

この評価方法が導入されてからは、サラリーマン大家も夢でなくなりました。

不動産と事業融資

shimane — Tue, 02 Jan 2018 06:54:44 +0000

不動産を購入すれば事業融資を受ける際に有利になるよ。こんな話を聞いたことはないでしょうか。

この点について考察してみましょう。

CASE

社長は、仕事も順調にいっているため事業拡大を検討するようになりました。そんな中、社長は知り合いから『家を購入した方が銀行からの信用も上がるし、担保としても活用できる。事業拡大を狙うなら家を購入した方がいい。』こう言われました。

検討

不動産購入時には、銀行から融資を受けて購入する方がほとんどのはずです。その結果、銀行の１番抵当権が付きます。となると、新たに事業融資を受けるために自宅を担保に提供したとしても、物件の価値と第一抵当の差額で生まれた余力しか第二抵当権者にとっては価値がありません。したがって、単に自宅を購入するだけでは事業融資が受けやすくなるとは言えないでしょう。

しかし、私が考えるにCASEに登場する知り合いの方は、以下のようなことを言いたかったのではないかと推測します。

不動産の凄いところは、購入時点において銀行に差し出す担保がなくても構わないところです。不動産購入時に『あなたは担保財産がないのでお金貸せません』とは言われないのです。つまり、不動産だけはこれから購入する予定のもの（物件）が担保となることができます。

例えば、株式を購入したいから融資を受けようとしても、株式のような値幅の変動が激しいものは銀行は担保として信用しません。だから銀行からはきっとこう言われます。『株式購入資金として融資を受けたいのは分かったんだけど、あなた何か担保ありますか？』ここが不動産との大きな違いなんです。

だからCASEの社長が言いたいことは、マンション一棟買いだったのではないかと思うんです。不動産購入の仕組みを最大限活かした買い方を伝えたかったのではないかと。

例えば、一般的にマンション１部屋では担保価値は全然高くありません。恐らく購入時点でも担保価値が1/3くらいになるのではないでしょうか。

他方、１棟買いの場合なら、土地としての価値、家賃収入が入る建物としての価値があったり、銀行がみる担保価値がグンと跳ね上がります。こうなれば、第一抵当との第二抵当の差額の余力がより大きくなります。その結果、次の事業融資を受ける際には、物件に担保価値が出てくるので、事業融資に活用できるはずです。

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