不動産と事業融資

shimane — Tue, 02 Jan 2018 06:54:44 +0000

不動産を購入すれば事業融資を受ける際に有利になるよ。こんな話を聞いたことはないでしょうか。

この点について考察してみましょう。

CASE

社長は、仕事も順調にいっているため事業拡大を検討するようになりました。そんな中、社長は知り合いから『家を購入した方が銀行からの信用も上がるし、担保としても活用できる。事業拡大を狙うなら家を購入した方がいい。』こう言われました。

検討

不動産購入時には、銀行から融資を受けて購入する方がほとんどのはずです。その結果、銀行の１番抵当権が付きます。となると、新たに事業融資を受けるために自宅を担保に提供したとしても、物件の価値と第一抵当の差額で生まれた余力しか第二抵当権者にとっては価値がありません。したがって、単に自宅を購入するだけでは事業融資が受けやすくなるとは言えないでしょう。

しかし、私が考えるにCASEに登場する知り合いの方は、以下のようなことを言いたかったのではないかと推測します。

不動産の凄いところは、購入時点において銀行に差し出す担保がなくても構わないところです。不動産購入時に『あなたは担保財産がないのでお金貸せません』とは言われないのです。つまり、不動産だけはこれから購入する予定のもの（物件）が担保となることができます。

例えば、株式を購入したいから融資を受けようとしても、株式のような値幅の変動が激しいものは銀行は担保として信用しません。だから銀行からはきっとこう言われます。『株式購入資金として融資を受けたいのは分かったんだけど、あなた何か担保ありますか？』ここが不動産との大きな違いなんです。

だからCASEの社長が言いたいことは、マンション一棟買いだったのではないかと思うんです。不動産購入の仕組みを最大限活かした買い方を伝えたかったのではないかと。

例えば、一般的にマンション１部屋では担保価値は全然高くありません。恐らく購入時点でも担保価値が1/3くらいになるのではないでしょうか。

他方、１棟買いの場合なら、土地としての価値、家賃収入が入る建物としての価値があったり、銀行がみる担保価値がグンと跳ね上がります。こうなれば、第一抵当との第二抵当の差額の余力がより大きくなります。その結果、次の事業融資を受ける際には、物件に担保価値が出てくるので、事業融資に活用できるはずです。

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ビットコインと不動産投資

shimane — Mon, 01 Jan 2018 07:04:10 +0000

今回は不動産投資のメリットについてお話しいたします。

近年、ビットコインが物凄い勢いありますよね。市場規模も大きくなっているのは間違い無いですが、何より身近にビットコインで成功している友人が何人かいます。

しかも、彼ら本業でもめちゃくちゃ稼ぐのに、ビットコインで数千万の利益も上げてレバレッジ半端ないです。

話を聞いていて正直、『ビットコイン最高やん。投資アイテムの中で今一番なんじゃないか』と思ってしまいました。

しかし、私にはそんな友人の存在を知りながら、不動産会社をやっている以上、不動産が投資対象として最高のものであることを立証しなくてはならないのだ。（できるかな）

不動産投資には、『インカムゲイン』と『キャピタルゲイン』の２種類の利益があります。

インカムゲインとは資産を保有しながら利益を出すタイプの利回りです。例えば、マンション１部屋という資産を持って家賃で利益を出す場合です。即ち、資産を運用して利益を出すわけです。

他方、キャピタルゲインとは、資産を保有しないで利益を出すタイプの利回りです。例えば、マンションを１億で買って、、半年後に１億５千万で売ったことによる利益です。

ビットコインは、どちらかというとキャピタルゲインになります。なので、今回はビットコインとの違いを前面に押し出すために不動産の特徴であるインカムゲインとしての不動産投資のメリットについて話します。

① レバレッジ

まず、不動産投資一般に言えることが、融資が受けやすいということ。

投資の世界ではレバレッジ＝少ない労力で大きな対価を得る事が重要視されます。不動産があるといことは、金融機関にとっては、最も安心材料になります。ビットコインのように値幅がかなり動くものは担保としての役割は果たせません。

即ち、年収が決して高くない普通のサラリーマンでも融資を受けて不動産を購入すれば、ある日突然大きなリターン（利回り＋節税）を得られる可能性があります。

これが、不動産投資の特徴の１つ。少額の年収でも大きな利益を得られるレバレッジが効くという事です。

ちなみに融資を受けるにはコツがあります。具体的な収支計画と、不動産会社の付き合いのある銀行に融資をお願いするという事です。そうする事でグッと融資審査通過率が跳ね上がるので、融資が受けられるか心配な方も安心してください。

大体の融資相場は、年収の10~30倍くらいですね。

②税金対策になる

不動産は、現金と比べると価値が低いとみなされます。なぜかというと、不動産をいざお金に変えようとすると、買い手を見つけなくてはならず一手間かけないと現金にならないからです。なので、不動産は現金の70%程度の価値とみなされます。

その結果、現金１億と１億の不動産を持っていても、不動産は7000万円程の財産として相続されることになるので、相続税対策に有効です。

さらに、投資用不動産であれば、減価償却や費用の計上をする事で、所得税対策にもなります。

③不動産は生命保険の代わりになります

不動産を購入するときは、団体信用生命保険に加入します。これは自身が死亡した時に、残債務を０にしてくれるものです。

残債務が０になっても、不動産はそのまま相続の対象になるので、生命保険同様の役割を果たします。

いかがでしたでしょうか。不動産には、他の投資財産にないメリットが沢山あります。不動産投資のことなら是非shimaneにご相談ください。

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