不動産投資家になるためには融資のコツは抑えましょう

shimane — Mon, 22 Jan 2018 16:01:54 +0000

不動産業界に入って純粋に思うのは不動産投資って本当に素晴らしいということです。

サラリーマンであっても、安定的に高額な固定収入が入ります。後日ブログに載せます。

確かに、今の時代様々な金融商品があって、例えば仮想通貨が大化けすることもしばしばあります。不動産＝動かない動産というだけあって仮想通貨のような急騰はありません。しかし、安定的にしかも固定収入を増やして大金持ちになる方たくさんいます。

身近なお金持ちでも振り返ってみれば不動産オーナーの方が多いのではないでしょうか。不動産オーナーの中でも固いのは、本業でサラリーマンをやりながら不動産投資を始め少しづつ家賃収入を増やしています。

正直、私は経営者向きではないのでしょう。お客様の利益を無視してまで物件を売ろうと思えないのです。ですが、どの時代や景気でもお得物物件は必ずあります。

さて今回はそんな不動産投資をする際の融資について学びましょう。

金融機関が融資の判断材料とする担保力には、積算評価、収益還元評価、属性評価という３つの手法があります。この仕組みを理解するのは不動産オーナーとなるのに非常に重要です。

積算評価

積算評価とは、土地および建物それぞれの資産価値を合計したものです。

土地は路線価×土地面積で導きだします。路線価というのは、１㎡あたりの評価額のことで国税庁が発表します。

他方家屋は、再調達価格×延べ床面積により導き出されます。再調達価格とは、簡単にいえば再建築にかかる費用のことで建物の耐用年数など考慮して判断されます。この耐用年数は、木造建築なら22年というように法定で定められています。

積算評価は、古くから採用されている手法なのですが、形式的に物件の価値を判断するため融資が受けづらいという側面があります。個人的には嫌いな物件評価手法です。

ちなみに、昨日友人から有難いことに売買案件の紹介話が来ました。融資のことで悩みを抱えていたので知り合いの銀行マンと相談したところ、積算評価オンリーのような話だったのでガッカリしましたばかりです。まぁ、仕方ないことなのですが。

収益還元評価

　積算評価は、期間純利益÷還元利回りで評価が出されます。高い家賃が期待できる物件は評価が高くなり融資を受けやすくなります。例えば年間家賃収入が150万円、還元利回りは8%なら1875万円という評価になります。つまり物件だけでこれだけの価値を見込めることになるので、融資の借主の属性にプラスして物件の価値がプラスされるので融資金額も増大されます。

属性評価

こちらは、借り手がどんな人なのかを重視して融資判断をします。相場としては年収の4.５倍を属性評価とすることが多いです。融資限度額は年収の20〜30倍として、積算評価、収益還元評価、属性評価の総合考慮で融資判断します。

個人事業主や法人の代表で多いのが、経費を多く使って年収を低くしているケースです。あまりに低くしていると融資判断に影響します。１年ほど使って融資を受けやすい状況に持って行きましょう。その際には事前相談をすることが重要ですので是非相談してください。

サラリーマン大家になるためにやってはいけないこと

shimane — Fri, 12 Jan 2018 10:56:52 +0000

前回のブログで自己資金がなくても銀行から融資を受ける方法はあると説明しました。その一つの手法が収益還元法を採用してくれる銀行の紹介を受けることだと。この手法が取り入れられて来たからこそ、サラリーマン大家なる人物が増えることができたんです。

サラリーマン大家で年収夢の1000万！！正直、全然可能だと思います。不動産を持ったその日からあなたは金の卵を持ったのと同じなんです。毎日あなたのためにお金を安定的に生み続けてくれる金の卵を手にしたのですから。

しかし、そんな夢のサラリーマン大家。手段や手法を間違えば、一瞬にして実現できなくなります。簡単にいえば避けて欲しいことがあるのです。

収益還元法を採用して融資判断してくれる銀行にも、考慮事情があります。例えば、独身は融資審査が通りづらくなります。保証人との関係性を銀行側が見ているからです。

一番やってはいけないのは、住宅ローンを不動産投資より先に組むことです（もちろん個人の属性や稼ぐ年収によります）。銀行からすれば、不動産投資の融資審査をする時に住宅ローンがあるのは超高級な腕時計を購入したのと同じです。つまり、銀行からすれば住宅ローンは無駄遣いなんです。

例えば、あなた木造住宅の一軒家を買ったとしましょう。木造住宅の法定耐用年数は22年。つまり22年後には住宅としての価値はほとんどなくなるということです。あなたに木造住宅のローン残債があろうがなかろうが関係ありません。

木造住宅を22年より後に売れば、建物の価値なんてほとんど考慮されずに土地だけの価格で売買されることすらあるのです。しかも、あなたが住む為に買った物件では収益を生むこともありませんから、融資審査する人の目にはゴミとしてしかうつらないでしょう。

住宅ローンをすでに組んでしまった方でも属性によって異なりますし、対象物件によっても違うので一概には言えないので気になる方はご相談してください。

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